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同じように不動産コンサルティングの世界でも、非常に専門的で高度なコンサルティングを行ううえで、手数料の上限が業法で定められていることの弊害に多くの人が気づくことになるでしょう。
業法が手数料の上限を定めているのは、日本中で住宅が不足していたはるか昔に、売り惜しみで法外な手数料を請求する悪徳業者が横行していた頃の名残です。
いまは不動産の需給が慢性的に緩んでいる時代です。
住宅地も商業地も余っている時代なのです。
そんな時代に頭を使って勝負しようとするたくましい不動産プレーヤーを、一律の手数料率で縛る必要がどこにあるのでしょうか。
不動産業界にディスカウントブローカーが現れるのと、高度でインテリジェンスがある不動産仲介ビジネスが自由に報酬を決められるようになるのとは、いわば表裏一体の議論のはずです。
わけも分からずにただ金融ビッグバンにすがるよりも、不動産業界が自ら他業界に先駆けて自由化を先取りするべきではないでしょうか。
これによって不動産業界のイメージもかなり良くなるはずです。
日本の不動産業界がいまだに暗黒大陸と呼ばれる理由の１つに、正確な情報開示が応行われてこなかったことがあげられます。
確かに日本の不動産業界は、殊に情報公開に関してはクローズド（閉鎖的）なまま今日に至っています。
そもそも世界中どこの国でも不動産取引に関する情報はクローズドだといわれていますが、先進国のなかで、日本ほど無秩序に情報閉鎖が行われている国はありません。
いったいなぜなのでしようか。
私の経験では、日本には不動産に関する情報を投資情報として認識する土壌がなかったからではないかと思います。
日本の不動産情報とは、そのほとんどが自己居住用の不動産、すなわちマイホームに関するものばかりでした。
そこには土地や建物の広さに関する情報の他、おおむね居住の快適性に関する情報ばかりが重宝されてきたのです。
しかも右一肩上がりの土地神話が根強く残っていたせいで、情報が不足していると騒ぐ人もいなかったのではないでしょうか。
現に、マンションの売れ行きを表す指標とされる新築マンションの契約率や、事務所ビルの空室率の調査結果などは、情報を利用する側からして水増しされた情報だと割り切って認識しています。
情報を提供する側から見れば、日本という国は、情報に関して本当に楽な国だと思います。
情報の受け手が、端から情報の信懸性を疑っているわけですから、後でその真偽をめぐってトラブルになることも滅多にありません。
マンションの契約率は、各マンションメーカーが自己申告したものをそのまま発表するだけですし、その後のキャンセル率までを追跡調査した結果は１つも発表されていません。
事務所ビルの空室率調査も、ビルの賃貸斡旋会社が独自に発表しているだけで、当然自社の営業に都合のいいことばかりを載せていることは皆承知しています。
一般消費者は、それでも特別文句をいうわけではありません。
いわば仲間内だけの恒例の情報として、ただ淡々とそれらを参考にするだけです。
島国の仲間うちだけで通用する情報でよければ、それが多少間違っていても大した問題ではなかったのです。
ところが、昨今の外国人投資家による日本国内への直接的な不動産投資をはじめ、邦銀が外資系金融機関と組んで本格的な不動産証券化市場を創設する動きなどが出始めると、仲間うちの情報公開だけでは通用しないことに多くの日本人が気づき始めました。
外国人投資家や外国人の金融マンが望んでいるのは、仲間うちだけで通用する情報ではなく、真の投資情報ただそれだけなのです。
投資情報であるからには、その情報の信懸性がそのまま投資の成否に影響するわけですから、すべてのプレーヤーは本気で正しい情報の収集に努めるはずです。
後にその情報が虚偽や不正確なものだとわかったときには、情報の発信元に対して容赦なく損害賠償の訴えを起こしてくるでしょう。
アメリカで情報のディスクロージャーが進んでいるのは、決してアメリカ人のモラルが高いからではなく、すべての情報が投資情報として真剣に取り扱われているからなのです。
日本の投資情報もこれぐらい真剣に、かつ抜け目なく取り扱われるものでなければなりません。
不動産投資市場ができれば、不動産に関する情報はすべて投資情報として扱われます。
いままでのように、情報の受け手がアウンの呼吸でわかってくれることを期待しているだけでは、大きなトラブルに発展しかねません。
不動産投資市場をつくるには、投資情報としての正確で洗練された不動産情報が不可欠なのです。
日本の不動産ビジネスのビッグバンは、投資（インベスト）の概念をもう一度よく理解することから始める必要があります。
昨年、平成9年版経済白書が「日本のバブル清算は峠を越えた」と宣言して物議を6８生活用資産保有と投資用資産保有を区別せよ不動産こそビッグバンが必要な時代醸しました。
一般大衆の感覚では、むしろこれから壮大なバブルの清算が始まろうというときに、峠を越えたとは何ごとかという反論が多く聞かれました。
ところが、政府が昨年世に出した白書の類を見ると、政府刊行物はほぼ一様に「バブル的要素は消滅した」という見解で一致しています。
国土庁の「土地白書」しかり、建設省の「不動産リノベーションビジョン」しかりです。
バブル崩壊を甘く見たばかりか、現状認識の甘さから本格的な治療に入ろうともしない当局の姿勢にはただ呆れるばかりです。
かつての戦時中の大本営発表も、おそらくこんな感じだったのではないかと思います。
バブルの清算についての各省庁の認識が一致している点は誠にお見事なのですが、それでも日本のストック分析を専業とする「士地白書」だけは、比較的まともな分析をしているといえます。
白書は、「高齢・少子化や日本経済の成熟化・ボーダレス化、国民の土地資産意識の変化等の要因から、土地の需給関係は緩和傾向を続ける」という認識を初めて示し、これからの土地政策は「所有から利用へ」、「地価抑制から土地の有効利用へ転換」することが必要だと指摘しています。
戦後一貫して続いた右肩上がりの地価上昇を決して否定的に受け止めようとしなかった白書が、今回初めて中長期的な土地の需給関係が緩和に向かうことを認めた意味は大変重要です。
需給が緩和の方向に向かうとすれば、地価はそれだけで大変大きな下げ要因を抱えることになります。
需給関係で見れば、地価は明らかに下げ基調を続けると白書は指摘しているのです。
日本の不動産市場が構造的な不況に陥った最大の原因は、投資用の不動産市場を育てずに官民こぞって居住用（生活用）の不動産市場ばかりに注力してきたからです。
日本の不動産市場に潜在していたその歪みが、バブルの崩壊とともに一気に顕在化したというのがいまの不動産不況の真相です。
私は、これからの日本の不動産政策は、投資用資産保有と生活用資産保有をはっきりと区別して進める必要があると思っています。
この両者を線引きしないまま土地政策を行った結果が現在の惨状につながっているのです。
以後、ここではいわゆる居住用の資産全般を生活用資産、収益をあげることを目的とする資産全般を投資用資産と呼ぶことにします。
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